الفهرس 
ماهية عقد بيع المباني تحت الإنشاء والاتجاهات الفقهية في تحديد طبيعته القانونية.يوجد فقط 14 صفحة متاحة للعرض العام
 |  | from | 551 |  |  |
| | | from | 551 | | |
المستخلص
تُعد مشكلة السكن من المشاكل الكبيرة التي عانت منها أغلب الدول ومنها مصر والأردن، والتي لا تزال تعاني منها حتى اليوم، رغم الجهود التي تبذلها الدول للقضاء على هذه المشكلة.
ولما أصبحت الدول غير قادرة على تلبية احتياجات الأفراد للحصول على المساكن، لجأت إلى البحث عن طرق وأساليب جديدة، فبدأت تتجه نحو التخلي التدريجي عن النظام الاشتراكي، والتوجه نحو النظام الحر، بالسماح للقطاع الخاص أن يساهم في عملية التطوير العقاري، بمعنى الترخيص بالاستثمار في هذا المجال، فأصدرت العديد من الدول مثل فرنسا التشريعات المتعلقة بتنظيم ممارسة نشاط التطوير العقاري.
وبمجرد صدور التشريعات المتعلقة بهذا النشاط ودخولها حيز التنفيذ، بدأت ظاهرة بيع المباني تحت الإنشاء، أو حتى قبل ذلك وهو ما يزال في مرحلة المشروع، وهو ما أسماه المشرع الفرنسي ”بيع العقارات تحت الإنشاء” تنتشر انتشاراً واسعاً، وقد ساعد أيضاً على انتشار هذا النوع من البيوع الحديثة أو الجديدة، ما يحققه من مزايا لكل من البائع ”مالك المشروع” والمشتري ”المتملك النهائي”.
غير أن ظاهرة بيع المباني تحت الإنشاء على الرغم من أنها تحقق مصالح جميع الأطراف، إلا أنها مع ذلك قد يصاحبها العديد من العيوب والمخاطر، خاصة بالنسبة للمشتري الذي يُعد الطرف الضعيف في هذا المجال، الذي قد يتعرض إلى خطر توقف البائع ”مالك المشروع” عن استكمال المشروع لعدة أسباب، والواقع العملي يشهد على ذلك.
وبالرغم مما ذكر فقد ظهر إلى حيز الوجود ”عقد بيع المباني تحت الإنشاء”، والحقيقة أن هذه التسمية ”عقد بيع المباني تحت الإنشاء”، تُعد جديدة على الواقع القانوني المصري والأردني، وإن كان صحيحاً أن القانون المصري، وكذلك الأردني، قد نظم عقد البيع بشكل عام، كما نظم صوراً خاصة للبيع، كبيع الأشياء المستقبلية، إلا أنه لا يعرف وبالتالي لم ينظم هذا العقد الجديد، مع أن الحاجة ملحة إلى تنظيم هذا العقد بأحكام خاصة، وتوفير الحماية القانونية اللازمة لحقوق المشتري ”المتملك النهائي” في عقد بيع المباني تحت الإنشاء، باعتباره الطرف الضعيف في العقد، مما دفع بعض الدول إلى توفير الضمانات القانونية اللازمة للمحافظة على أرواح الأفراد وسلامتهم، وعلى رؤوس الأموال التي تصرف في سبيل تشجيع عمليات الاستثمار في مجال التطوير العقاري، وفرض الرقابة على تنفيذ العقد، ومطابقته للمواصفات والمقاييس المتفق عليها، وأن تنظيم التشريعات لأحكام هذا العقد، يتم من خلال الموازنة بين مصالح أطراف العقد، والحد من المضاربة العقارية غير الآمنة، التي ذهب ضحيتها الكثير من المشترين في مجال بيع المباني تحت الإنشاء، في الدول التي لم تنظم هذا العقد بأحكام خاصة.
وأخيراً فإنه تُعد هذه الصيغة ”عقد بيع المباني تحت الإنشاء” من الصيغ التعاقدية الحديثة نسبياً، فرضتها الظروف الاقتصادية والاجتماعية، كما فرضها الواقع العملي في بعض الدول، يلتزم بموجبه البائع ”مالك المشروع” بإقامة البناء وإنجازه وفقاً للمواصفات والمقاييس المحددة في العقد، وتسليمه للمشتري ”المتملك النهائي” خلال مدة معينة، مقابل أن يلتزم هذا الأخير بالوفاء بالثمن بالطريقة والأجل المتفق عليه، وحيث تطال أهمية هذا العقد كلاً من البائع والمشتري على حدٍ سواء، فالبائع سوف يستفيد من الدفعات أو الأقساط من الثمن، لأنه قد لا يكون بإمكانه تمويل المشروع بمفرده، فتساعده الدفعات أو الأقساط التي يقبضها من المشترين على إتمام عملية البناء وإنجازه، مقابل ذلك سوف يحصل المشتري على شقة سكنية من خلال دفعات أو أقساط تتناسب مع دخله الشهري، وبهذا سوف يتحقق الهدف الذي يصبو إليه في امتلاك شقة سكنية وتسلمها بعد اكتمال بنائها، وإنجازها بحسب المواصفات والمقاييس المتفق عليها في العقد