الفهرس 
مبدأ سلطان الإرادة
الاحتجاج بالامتداد القانوني في مواجهة الخلف العام.يوجد فقط 14 صفحة متاحة للعرض العام
 |  | from | 452 |  |  |
| | | from | 452 | | |
المستخلص
يعتبر القصد المشترك للمتعاقدين لب وأساس التعاقد. ويتكون هذا القصد من إيجاب يصادفه قبول. والأصل العام أن إرادة كل طرف في العقد تكون حرة. وهذا ما يطلق عليه مبدأ حرية التعاقد المنحدر من مبدأ سلطان الإرادة ( - ).
إلا أن المشرع في غالبية الدول تدّخل وفرض العديد من القيود على مبدأ حرية التعاقد وذلك استجابه لظروف سياسية أو اقتصادية ولتحقيق مصلحة اجتماعية سواء بالتأجيل أو التعجيل، بالإنقاص أو الزيادة كما تدخل في مرحلة إنشاء العقد وتنفيذه، كما هو الأمر بالامتداد القانوني.
يقصد بالامتداد القانوني، استمرار عقد الإيجار بعد انتهاء مدته بقوة القانون، ما لم يتحقق سبب من أسباب الإخلاء المقررة بالقانون.
وقد كانت الغاية من إقرار الامتداد القانوني مواجهة ظروف اقتصادية وسياسية استثنائية شهدتها البلاد. فقد كان أول تدخل من قبل المشرع الفرنسي، حينما تعرضت البلاد لأزمة حربين عالميتين، فأصدر المشرع لمواجهة هذه الأزمة، القانون رقم 9 مارس لسنة 1918 على أثر الحرب العالمية الأولى لمواجهة آثار تلك الأزمة، ثم توالت بعده القوانين وآخرها قانون الإيجار الفرنسي رقم 462 لسنة 1989 وتعديلاته الساري المفعول، أما المشرع المصري ؛ فقد كان أول تدخل عقب الحرب العالمية الأولى وقد واجه الأزمة بالقانون رقم 11 لسنة 1920 ومن ثم إصدار الأمر العسكري رقم 151 لعام 1941 الخاص بالأماكن السكنية وتبعه الأمر العسكري رقم 1942 الخاص بالاماكن غير السكنية ومن ثم تعاقب القوانين وآخرها قانون إيجار الأماكن المصري رقم 49 لسنة 1977 وتعديلاته الساري المفعول.
أما المشرع الأردني، فقد كان أول تدخل له بموجب القانون رقم 23 لسنة 1941 في ظل الحكم التركي، ومن ثم تعاقب القوانين وآخرها قانون المالكين والمستأجرين الأردني رقم 11 لسنة 1994 وتعديلاته السارية المفعول.
وما نود الوصول إليه أن الظروف التي دعت المشرع في الدول المختلفة إلى التدخل وفرض قيود على حرية التعاقد وفرض تشريعات استثنائية مؤقتة ترتبط بانتهاء الواقعة التي أدت إلى حدوثها، غير أن المشرع خرج عن هذه القواعد فأصبح الامتداد القانوني بمثابة الحالة الدائمة، الأمر الذي نجم عنه المساس بنظرية العقد ومبدأ سلطان الإرادة بشقيه، مما أثر سلبا على العلاقة العقدية، وأصبح حق المالك في استرداد ملكه مقيدا بتوافر أحد أسباب الإخلاء المقررة بنص القانون.
مشكلة البحث:
سوف نتناول من خلال هذه الرسالة الامتداد القانوني لعقد الإيجار في القوانين المقارنة، حيث إن هذا الموضوع ما زال محل جدل في ظل انتهاء المبررات التي دعت إلى قيامه واختلال القوى الشرائية للعملة، والآثار السلبية الناجمة عن هدم مبدأ سلطان الإرادة؛ وما توّلد عنه من آثار سلبية طالت المالكين إزاء عدم إمكانية استرداد عقاراتهم أو تقاضي أجرة عادلة تتناسب مع المنفعة المتحققة.
ونجد أن المشكلة التي تعالجها هذه الرسالة تتمثل بما يلي :
1) القضاء على مبدأ سلطان الإرادة بشقيه، والإخلال بالتوازن العقدي للعلاقة الإيجارية فيما بين المؤجر والمستأجر؟
2) استمرار الامتداد القانوني وتوارثه بالرغم من انتهاء الظرف الاستثنائي الذي صدر بموجبه ؟
3) كثرة التعديلات القانونية التي تناولت قواعد الامتداد خاصة فيما يتعلق بالمستفيدين من الامتداد بعد وفاة المستأجر أو تركه المأجور في القوانين الاستثنائية محل المقارنة.
4) تتابع الطعن بعدم دستورية النصوص المتعلقة بالامتداد في قانون إيجار الأماكن المصري رقم 49 لسنة 1977 ومانجم عن ذلك من الحكم بعدم دستورية القانون ، والأثر الذي أعقب ذلك ( )
5) استخدام المشرع المصري لمصطلح المستأجر الأصلي في قانون إيجار الأماكن المصري وما أثاره ذلك من غموض في التفسير في بعض النصوص.
6) امتداد العقد لأفراد أسرة المستأجر في قانون المالكين والمستأجرين الأردني ودون تحديد ذلك، والتوسع في امتداد العقد للورثة الشرعيين في الأماكن غير السكنية وعدم افراد قواعد تحكم الأماكن غير السكنية مما فتح باب الاجتهاد.
7) امتداد عقد الإيجار للخليلة في قانون إيجار الأماكن المعدة للسكنى الفرنسي وللشريك في الأماكن غير السكنية مما وسّع من نطاق الامتداد.
8) تضارب الاجتهادات المتعلقة بأشخاص يقيمون مع المستأجر مثل الابن بالتبني والمستضاف والمساكن من غير الأشخاص الذين يمتد إليهم العقد في كل من القوانين الاستثنائية محل المقارنة.
9) امتداد عقد الإيجار للزوج المصري وأولاده من زوجته المستأجره غير المصريه بالامتداد، وأثر ذلك على قواعد الامتداد.
10) اقتصار الزيادات على الأجره في قانون إيجار الأماكن المصري رقم 6 لسنة 1997 المعدّل بالقانون رقم 14 لسنة 2001 ولائحته التنفيذيه،على الأماكن غير السكنية وربط الزيادات بتاريخ إنشاء المبنى.
11) عدم الانسجام في الأحكام ما بين قانون التجارة الأردني والمصري الذي يعتبر حق الإيجار بالمحلات التجارية من العناصر المعنوية، وما اعتبره قانون إيجار الأماكن المصري وقانون المالكين والمستأجرين الأردني على السواء سببا من أسباب إخلاء المأجور في هذه العقود.
10- تغليب مصلحة المستأجر على حساب المؤجر في القوانين الاستثنائية ودون الأخذ بعين الاعتبار حاجة المالك للمأجور.
أهمية الدراسة:
1- يعدّ الامتداد القانوني من أخطر القيود التي ترد على الملكية، مما أظهر خللًا واضحًا في العلاقة الإيجارية ومحاباة المستأجر دون مبرر لحساب المؤجر، وتوارثه لأولاده، رغم أن المالك نفسه لايحق له ذلك.
2- إن الامتداد يمسّ طبقة كبيرة من أفراد المجتمع وقطاع كبير من المساكن والمحلات التجارية القائمة على أجرة زهيدة لا تتناسب مع تغيرات العملة والقوى الشرائية.
3- الوقوف على المبررات القانونية لإقرار قاعدة الامتداد القانوني وهل كانت كافية للقضاء على مبدأ سلطان الإرادة.
4- دراسة القوانين الاستثنائية والوقوف على ثغراتها، وهل أدت الغرض منها أم أثرت سلباً على العلاقة العقدية بين المؤجر والمستأجر وأصبحت هذه القوانين بمثابة شخص غير مرغوب فيه ينبغي التخلص منها.
5- إحجام القطاع الخاص عن استثمار أمواله في مجال البناء وتوجيه استثماراته في مجالات أخرى غير الإيجار.
6- الوقوف على المنظور الدولي للحق في السكن، وبعدم اقتصار النظر إليه كمأوى أساسي، وتعزيز الأطر الوطنية الملائمة لإعمال هذا الحق بما في ذلك التصدي للمخاطر التي تهدد السكن باعتباره عاملا أساسيا للتمتع بالحقوق الاقتصادية والاجتماعية والثقافية، والوقوف على التعديلات التي أوردها المشرع الفرنسي بهذا الخصوص.
7- محاولة إعادة التوازن المفقود في العلاقة الإيجارية( ) والترجيح بين المصالح المتعارضة للمالك الذي يستند إلى مصدر شرعي يمس حق الملكية، وحق المستأجر في إيجاد مأوى له ولعائلته تتناسب ومقدرته المعيشية وهو حق دولي، وذلك من خلال استعراض الحلول التشريعية التي تكفل تحقيق ذلك التوازن.
8- تقديم توصيات واقتراحات من شأنها حل إشكالية الامتداد وإيجاد حلول بديلة كحالات استرداد المأجور للضرورة الملجئة التي أخذ بها التشريع الجزائري والعراقي.
منهج البحث:
سوف نحرص من خلال هذه الدراسة على الاهتمام بالمسائل التي أفرزها واقع الحياة، وهذا الذي يفسّر اعتمادنا في أكثر من موضع في الرسالة على أحكام القضاء وبصفة خاصة أحكام محكمة التمييز الأردنية وأحكام المحكمة الدستورية المصرية ومحكمة النقض المصرية، ومحكمة النقض الفرنسية.
وعليه سنتّبع في هذا البحث:
1- منهج الدراسة التحليلية المقارنة من خلال عرض وتحليل النصوص القانونية المتعلقة بالدراسة.
2- المنهج الوصفي التحليلي التطبيقي المقارن من خلال بيان الأحكام القانونية واستخلاص الأفكار المتصلة بالموضوع.
خطة الدراسة:
لا شك أن دراسة الامتداد القانوني تقتضي منا أن نبدأ في (فصل تمهيدي) نعرض فيه مبدأ سلطان الإرادة، ثم (الفصل الأول) نبحث فيه ماهية الامتداد القانوني، ونقسمه إلى مبحثين، نتناول في المبحث الأول مفهوم الامتداد القانوني ومبرراته وطبيعته وخصائصه وصوره وتمييزه عن غيره من الأنظمة ثم ننتقل إلى المبحث الثاني لنحدد فيه نطاق تطبيق الامتداد القانوني لعقد الإيجار، ومن ثم ننتقل إلى (الفصل الثاني) نبين فيه أحكام الامتداد القانوني، ونقسمه إلى مبحثين، نتناول بالمبحث الأول، نفاذ الامتداد القانوني وإثباته، أما المبحث الثاني فنعرض فيه الرخص التشريعية لإنهاء الامتداد القانوني، على النحو التالي:
الفصل التمهيدي: مبدأ سلطان الإرادة.
الفصل الأول: ماهية الامتداد القانوني.
الفصل الثاني: أحكام الامتداد القانوني.