Search In this Thesis
   Search In this Thesis  
العنوان
لمشكلات المحاسبية المتعلقة بالأصول المالية المحولة وأثرها
على القوائم المالية في شركات التمويل العقاري :
المؤلف
شحاته، أسماء محمود حسني.
هيئة الاعداد
مشرف / أسماء محمود حسني شحاته
مشرف / أحمد حسن عامر
مشرف / صلاح حسن سلامة
مناقش / أحمد حسن عامر
تاريخ النشر
2014.
عدد الصفحات
282 ص. ؛
اللغة
العربية
الدرجة
ماجستير
التخصص
المحاسبة
تاريخ الإجازة
1/1/2014
مكان الإجازة
جامعة عين شمس - كلية التجارة - المحاسبة
الفهرس
يوجد فقط 14 صفحة متاحة للعرض العام

from 282

from 282

المستخلص

أولا: مقدمة
شهدت فترة التسعينات إقبالاً متزايدًا على الاستثمار العقاري في السوق المصري لدرجة جذبت أهم المستثمرين ورجال الأعمال الصناعيين للدخول في هذا المجال، لما له من أهمية اقتصادية كبرى، ولما له من بعد اجتماعي هام يرتبط بطبيعة الاحتياجات الأساسية للمواطنين في توفير السكن، مما أدى إلى جعل الاستثمار العقاري على رأس الاستثمارات التي تدر أسرع عائد وأعلى ربحية، إلا أن هذا الاندفاع لم يكن مخططا له، فتوجهت الاستثمارات العقارية إلى مناطق جغرافية لا تسهم بصورة مباشرة في حل مشكلة الإسكان، ونتيجة لما سبق انخفض منحنى الطلب على المساكن الفاخرة إلى الحد الذي أصاب السوق بالتشبع، وحصلت فئة محدودة على هذا النوع من العقارات وبدأت في العزوف عن طلب المزيد. وبالنظر إلى طبقتي متوسطي الدخل ومحدوده فإنهما لا تستطيعان شراء هذه الوحدات نظرًا لارتفاع أثمانها، فترتب على ذلك حدوث فجوة بين نوع الوحدات السكنية المعروض، والتي تتسم بارتفاع تكلفتها نتيجة ارتفاع تكلفة المواد الخام، وبين نوع الوحدات السكنية المطلوبة لصالح الوحدات المعروضة.
وفي نهاية التسعينات فرضت مشكلة تمويل إسكان العقارات لمحدودي الدخل نفسها على مناقشات الباحثين والاقتصاديين في مصر، وانتهت هذه المناقشات بصدور قانون التمويل العقاري رقم 148 لسنة 2001م، ولائحته التنفيذية الصادرة بقرار رئيس مجلس الوزراء.
يُعد نشاط التمويل العقاري أحد مصادر التمويل لشراء الوحدات العقارية، وتنظيم السداد على فترات طويلة الأجل قد تصل إلى خمسة وعشرين عامًا، مما يساعد على تنشيط الطلب على الوحدات العقارية، وتنشيط سوق التعامل في العقارات بمصر. وقد تقوم شركات التمويل العقاري بتمويل العقارات بمنح قروض عقارية مرهونة لمواجهة الطلبات التمويلية طويلة الأجل الأمر الذي ينعكس في زيادة الطلب على السوق العقاري المصري.
وقد تبني المشرع المصري عددًا من القوانين التي تمثل في حد ذاتها حزمة من الإليات والأدوات التي تسمح بضخ قدر كبير من السيولة في الأسواق وتنشيط بورصة الأوراق المالية، ومن أهم هذه الإليات التي طرحت مؤخراً على الساحة الاقتصادية ما عرف باسم نشاط توريق الديون أو الأصول.
ويعرف التوريق بأنه عملية تحويل الأصول المالية القابلة للتسييل مثل حسابات المدينين غير القابلة للتداول في سوق رأس المال إلى أوراق مالية قابلة للتداول في سوق رأس المال ومثال ذلك توريق الرهون العقارية.
وتعد آلية التوريق معقدة إلى حد ما، فعادة ما يقوم المنشئ (المحيل) ببيع مجموعة من الأصول المالية إلى الوحدات ذات الغرض الخاص (SPE)، وتقوم هذه الوحدات بإصدار أوراق مالية مضمونة بالأصول للمستثمرين، وتكون قابلة للتدوال في سوق رأس المال، وتستخدم حصيلة بيع تلك الأوراق لسداد قيمة الأصول إلى المنشئ . ويعتقد كثير من العلماء أن النمو السريع للتوريق يرجع إلى العديد من المزايا التي يحققها التوريق حيث يحقق للمنشئ أعلى مستوي سيولة مع انخفاض تكلفة رأس المال. وغالبا ما تحمل الأوراق المالية المضمونة تقييم ائتماني (AAA أو AA) ومن أجل تحقيق هذا التقييم الائتماني يجب أن تحصل الوحدة ذات الغرض الخاص على تعزيزات ائتمانية من المنشئ، وعادة ما تتمثل هذه التعزيزات في الضمانات النقدية، والاحتياطيات، وكذلك التزم حق الرجوع وذلك لتجنب خطر إفلاس المنشئ.
ثانيا: مشكلة الدراسة
كانت المحاسبة عن التوريق لم تعرف بعد خلال العقود الثلاثة الماضية، إلا أنه في بداية الثمانينات بدأت فكرة التوريق تنمو وتزدهر حتى ظهرت بصورة أكبر خلال التسعينات، وحالياً تقوم العديد من الشركات بتوريق أصولها المالية، وتختلف الشركات ما بين المؤسسات المالية وشركات التصنيع، وبلغ مجموع إصدار الأوراق المالية المضمونة بالأصول 1.10 مليون دولار في عام 2005 بزيادة 100 مليار دولار عن عام 1995، واهتمت العديد من المنظمات المهنية بكيفية معالجة عملية التوريق، حيث أدى ظهور نشاط التوريق إلى ظهور عدة مشاكل محاسبية قد تؤدي إلى عدم تمثيل القوائم المالية للنتائج الاقتصادية المترتبة على مزاولة هذا النشاط، كما يواجه نشاط التمويل العقارى العديد من المعوقات والمشكلات التى تحد من نموه.
2/1 مشكلات تحد من نمو نشاط التمويل العقارى:
يواجه نشاط التمويل العقارى العديد من المشكلات التى تحد من نمو وتطور هذا النشاط والتي تتمثل فيما يلى:
- ارتفاع أسعار الفائدة علي قروض التمويل العقاري.
- صعوبة وتعقد الإجراءات الخاصة بتسجيل الوحدة الضامنة للقرض العقاري
- نقص ثقافة ووعي المستثمرين (عملاء التمويل العقاري) وخاصة محدودي الدخل بنظام التمويل العقاري، وذلك لنقص مجهودات الدعاية والإعلان والتسويق لهذا النشاط.
2/2 مشكلة الاعتراف المحاسبي بالأصول المالية المحولة فى شركات التمويل العقاري:
تكمن مشكلة الاعتراف عنها فيما إذا كان سيتم الاعتراف بها في صلب القوائم المالية أو خارجها، فإن القياس الأولى لعمليات تحويل الأصول المالية يتم فقط في حالة الاعتراف بتلك العمليات في صلب القوائم المالية وذلك لتحديد قيمة الأصول والالتزامات المترتبة عنها.
2/3 مشكلة القياس والمعالجة المحاسبية للأصول المالية المحولة فى شركات التمويل العقاري:
تتمثل مشكلات القياس المحاسبي للأصول المالية المحولة في التساؤلات التالية:
- ما هو أفضل نموذج للقياس المبدئي وتقييم الأصول والالتزامات الناتجة عن الأصول المالية المحولة؟
- هل سيتم الإبقاء على نفس القيمة المسجلة للأصول والالتزامات الناتجة عن تحويل الأصول المالية أم أن هناك قيمة أخرى لتلك الأصول والإلتزامات عند القياس اللاحق ؟
- ما هي المعالجة المحاسبية الملائمة للأرباح والخسائر الناتجة عن تحويل الأصول المالية؟
- ما هي المعالجة المحاسبية الملائمة لتكاليف خدمة الأصول المالية المحولة؟
2/4 مشكلة الإفصاح المحاسبي عن الأصول المالية المحولة فى شركات التمويل العقاري:
تكمن مشكلات الإفصاح المحاسبي في كيفية الاهتمام بنمط الإفصاح المحاسبي وتطويره، ليشمل كافة المعلومات غير التقليدية عن طبيعة تلك الأدوات المالية المستحدثة والهدف من استخدامها، وأثر التعامل فيها على المركز المالى ونتائج الأعمال، بالإضافة إلى التدفقات النقدية المستقبلية الناتجة عن عمليات تحويل الأصول المالية وكذلك المخاطر المرتبطة بتلك العمليات، بما يحقق الثقة والشفافية ويدعم ثقة مستخدمي التقارير المالية لترشيد اتخاذ القرارات الاستثمارية السليمة.
1/3 أهداف الدراسة
تهدف هذه الدراسة إلى تقديم اقتراحات للمشكلات التى تحد من نمو وتطور نشاط التمويل العقارى، وكذلك تقديم اقتراحات للاعتراف، ولقياس الأصول والالتزامات الناتجة عن تحويل الأصول المالية من شركات التمويل العقاري إلى شركات التوريق، وبيان المعالجة المحاسبية لهذه العملية، فضلا عن تقديم إطار مقترح للاعتراف والقياس والإفصاح المحاسبي يساعد في توفير المعلومات الجوهرية عنها ويلخص الباحث أهداف الدراسة في أربعة أهداف رئيسية هي:
1/3/1 درسة وتحليل المشكلات التى تحد من نمو وتطور نشاط التمويل العقارى وتقديم اقتراحات لحل هذه المشكلات.
1/3/2 دراسة وتحليل المشكلات المحاسبية المتعلقة بالاعتراف المحاسبي للأصول والالتزامات الناتجة عن تحويل الأصول المالية وتقديم إطار مقترح لعلاجها.
1/3/3 دراسة وتحليل المشكلات المحاسبية المتعلقة بالقياس، والمعالجة المحاسبية للأصول، والالتزامات الناتجة عن تحويل الأصول المالية وتقديم إطار مقترح لعلاجها.
1/3/4 دراسة وتحليل المشكلات المحاسبية المتعلقة بالإفصاح المحاسبي عن الأصول، والإلتزامات الناتجة عن تحويل الأصول المالية، وتقديم إطار مقترح لعلاجها.
رابعا: أهمية الدراسة
4/1 الأهمية العلمية
تكمن الأهمية العلمية للبحث في ندرة الدراسات المتعلقة بنشاط التمويل العقارى فى المكتبة العربية، وكذلك الاهتمام الكبير بنشاط تحويل الأصول المالية في شركات التمويل العقارى إلى شركات التوريق فى الفكر المحاسبى والمشكلات المحاسبية المتعلقة بها، وتقديم إطار مقترح في شأن المعالجة المحاسبية والإفصاح المحاسبي عنها، وهو ما لم تتعرض له الكتابات والدراسات العربية السابقة، ولم تتناوله المعايير المحاسبية المصرية.
4/2 الأهمية العملية
يعد موضوع المحاسبة عن تحويل الأصول المالية من الموضوعات التي حظيت باهتمام كل من الأكاديمين والمهنيين في الدول المتقدمة ـ حيث يعد تحويل الأصول المالية أولي خطوات عملية توريق القروض، مما يوفر مصدراً جديداً من مصادر التمويل طويل الأجل ـ الأمر الذي يتطلب أن تقوم الدول النامية بمواكبة هذه التطورات العالمية، والاهتمام بهذا الموضوع لما له من أثر فعال على اقتصادياتها واستثمارتها، فلا شك أن منظومات الأعمال العربية بصفة عامة، ومنظمات الأعمال المصرية بصفة خاصة، في حاجة إلى تنمية وتوسيع نطاق أعمالها واندماجها في الأعمال والاستثمارات الدولية وهو ما يجعلها في حاجة إلى تدعيم قدراتها التنافسية أمام المنظمات العالمية، وهنا تظهر أهمية عمليات تحويل الأصول المالية في شركات التمويل العقاري ونشاط التوريق لما قد يكون له أثر ايجابي على منظمات الأعمال من حيث تنشيط سوق رأس المال المصري و تحقيق القدرة التنافسية مع أسواق رأس المال العالمية.
خامسا: حدود الدراسة
يقتصر هذا البحث على دراسة أولاً: المشكلات المحاسبية المتعلقة بتحويل الأصول المالية في شركات التمويل العقاري فقط، ويخرج عن نطاق هذا البحث المشكلات المحاسبية المتعلقة بالأصول المالية في الوحدات المصرفية، ثانياً: وقد اقتصرت الدراسة النظرية على تحليل مشكلات الاعتراف والقياس والمعالجة والإفصاح عن عمليات تحويل الأصول المالية، ثالثاً: اقتصرت الدراسة التطبيقية على دراسة وتحليل التقرير المالي لشركة تمويل عقاري في بيئة الأعمال المصرية، وكذلك دراسة وتحليل التقرير المالي لشركة تمويل عقاري في بيئة الأعمال الدولية وذلك لعدم توافر بيانات في بيئة الأعمال المصرية والخاصة بتحويل الأصول المالية، حيث لم تقم الشركات المصرية بتحويل أصول مالية لشركات التوريق.
سادسا: فروض الدراسة
تتمثل فروض الدراسة في الفروض التالية:
الفرض الأول: لا يؤثر تحويل الأصول المالية على على الإفصاح بالتقارير المالية لشركات التمويل العقاري.
الفرض الثاني: لا يختلف تأثير تحويل الأصول المالية باعتبارها عملية بيع حقيقي، عن اعتبارها عملية اقتراض بضمان، على الإفصاح بالتقارير المالية لشركات التمويل العقاري.
سابعا: منهج الدراسة
لتحقيق هدف الدراسة يتطلب ذلك إتباع المنهجين التاليين:
المنهج الاستقرائي: وذلك من خلال تتبع ما ورد في الفكر المحاسبي عن موضوع عمليات تحويل الأصول المالية في شركات التمويل العقاري، من خلال عمل مسح مكتبي شامل عن تحويل الأصول المالية والمحاسبة عنها في القطاع غير المصرفي (المؤسسات المالية) ، وذلك من خلال دراسة المراجع العربية والأجنبية المتمثلة في الكتب والدوريات والمؤتمرات والتقارير والإصدارات المهنية التي تناولت هذا الموضوع.
المنهج الاستنباطي: للتعرف على الواقع العملي والوضع الحالى للمنشأت فيما يتعلق بالمحاسبة عن عمليات تحويل الأصول المالية في شركات التمويل العقاري وأثرها على القوائم المالية، وذلك من خلال دراسة التقارير المالية الخاصة بالشركتين محل الدراسة ، بالإضافة إلى ذلك قام الباحث بدراسة استطلاعية لدراسة الواقع العملي لشركات التمويل العقاري، من خلال المقابلات الشخصية مع مراقبي التمويل العقاري في هيئة الرقابة المالية، وقائمة استقصاء، وبالتإلى إدراك الجوانب العلمية والعملية الخاصة بالمحاسبة والإفصاح عن هذه العمليات لمعالجة مشكلة البحث.
ثامنا: خطة الدراسة
الفصل الأول: الإطار العام للدراسة
الفصل الثاني: طبيعة وخصائص نشاط التمويل العقارى.
الفصل الثالث: مشكلات الاعتراف والقياس المحاسبي المتعلقة بالأصول المالية
المحولة في شركات التمويل العقارى
الفصل الرابع: مشكلات الإفصاح المحاسبي المتعلقة بالأصول المالية
المحولة في شركات التمويل العقارى
الفصل الخامس: الدراسة التطبيقية
الفصل السادس: النتائج والتوصيات
تاسعا: مصطلحات الدراسة
التمويل العقاري، الأصول المالية المحولة، الملاءة المالية، التوريق
عاشرا: النتائج والتوصيات
10/1 النتائج
10/1/1 في مجال الاعتراف المحاسبي للأصول المالية المحولة :
يسهم كل من المعيار المحاسبي الدولي رقم (39) ومعيار التقارير المالية IFRS (9) والمعيار المصري رقم (26) في زيادة الشفافية والقابلية للمقارنة لأنه بموجب أسس الاعتراف الواردة بهم يلزم علي المنشأة الاعتراف بكافة حقوقه والتزاماته التعاقدية التي تُنشئ أصول أو التزامات مالية في قائمة المركز المالي عندما تصبح المنشأة طرفاً في العقد.
10/1/2 في مجال القياس المحاسبي للأصول المالية المحولة:
عالج كل من المعيار المحاسبي الدولي رقم (39) ومعيار التقارير المالية IFRS (9) والمعيار المصري رقم (26) العديد من أوجه القصور والنقص في المعالجة المحاسبية للأصول المالية المحولة، والجزء المحتفظ به من تلك الأصول من خلال قياسها بالقيمة العادلة وتفيد في تقييم العوائد والمخاطر المرتبطة بها، بعكس أسلوب التكلفة التاريخية الذي لا يوفر معلومات ملائمة لمستخدمي التقارير المالية ، كما أوضحت كيفية معالجة الفروق الناتجة عن عملية تحويل الأصول المالية ، إلا أن القواعد الواردة بتلك المعايير لم تحدد المعالجة المحاسبية المتعلقة بخدمات الأصول المالية ، فضلا عن عدم تحديدها للحسابات المالية التي يجب استخدامها للتعبير عن قيم تلك العمليات وهو ما أسهم به الباحث من خلال الأسلوب المقترح بشأن المعالجة المحاسبية للأصول المالية المحولة.
10/1/4 في مجال الإفصاح المحاسبي عن الأصول المالية المحولة :
يفتقر المعيار المحاسبي المصري رقم (25) إلي ما يلي:
10/1/4/1 لم يتعرض المعيار لأسلوب الإفصاح عن المعلومات الواجب تقديمها ومستوى تفصيلها حيث يترك للكيانات الاجتهاد الشخصي، وهو ما يؤثر على قدرة مستخدمي التقارير المالية على مقارنة التقارير المالية للمنشأة عبر الزمن ومقارنتها مع المنشآت المختلفة.
10/1/4/2 لم يتعرض المعيار لأسلوب الإفصاح عن محفظة التوريق في حالة توريق الأصول المالية ولا لكيفية الإفصاح عنها سواء بطريقة كمية أو وصفية، والأرباح والخسائر الناتجة عنها.
10/1/4/3 لم يفرق بين المعلومات التي يلزم الإفصاح عنها لكل من الأدوات المالية المحولة والأدوات المالية المشتقة حيث إن لكل منهما خصائص تميزها.
10/1/4/4 لم يتعرض المعيار للإفصاح عن مخاطر السوق ومخاطر السيولة.
10/1/4/5 لم يتعرض المعيار إلى الإفصاح عن المعلومات المتعلقة بخدمات الأصول المالية أو الالتزامات المالية.
10/1/4/6 لم يتعرض المعيار إلى معايير الملاءة التي يجب أن تفصح عنها الشركات ومدى التزام كل شركة بتطبيق تلك المعايير، وكذلك التصنيف الائتماني للشركة والتصنيف الائتماني لمجموعة الأصول التي يتم توريقها.
10/1/4 نتائج متعلقة بالدراسة التطبيقية:
أبرزت الدراسة التطبيقية على الشركة المصرية أنها لا تقوم بتحويل الأصول المالية لشركات التوريق وبالتالى لم توضح التقارير المالية الخاصة بها كيف يتم الإفصاح عن تلك العمليات واستعان الباحث بالقوائم المالية لتلك الشركة لتطبيق الإطار المقترح للقياس المحاسبي لعملية تحويل الأصول المالية، كما أبرزت الدراسة التطبيقية علي الشركة الأمريكية محل الدراسة أنها تلتزم بتطبيق المعايير فيما يتعلق بالإفصاح المحاسبي، وأن التقارير المالية لها توفر معلومات كافية لمستخدمي التقارير المالية في البيئة الدولية، كما أوضحت الدراسة التطبيقية أن هناك إختلاف في أثر معالجة تحويل الأصول المالية كعملية بيع حقيقي ومعالجته كعملية إقتراض بضمان علي القوائم المالية لشركات التمويل العقاري. وخلص الباحث إلي رفض فروض الدراسة .
10/2 التوصيات
10/2/1 يوصي الباحث الجهات المسئولة عن تحديد أسعار الفائدة في نشاط التمويل العقاري بتخفيض أسعار الفائدة وذلك لتشجيع المستثمر (عميل التمويل العقاري) في الحصول علي قرض عقاري بتكلفة منخفضة، وتطوير معايير التقييم والاستعلام الائتماني، كما يوصى الباحث بتفعيل دور سماسرة التمويل العقاري.
10/2/2 يوصي الباحث بتخفيض تكاليف تسجيل الوحدات بالشهر العقاري وتسهيل إجراءات التسجيل حتي يتسني للمستثمر (عميل التمويل العقاري) تقديم الضمانة المطلوبة منه والحصول علي التمويل العقاري.
10/2/3 يوصي الباحث شركات التمويل العقاري بالقيام بالأنشطة التسويقية والدعاية والإعلان للترويج لنشاط التمويل العقاري ويقترح الباحث اتفاق شركات التمويل العقاري في مصر مع بعضها والمشاركة في حملة تسويقية وتوزيع تكاليف الحملة علي الشركات حتي ينخفض نصيب كل شركة من التكاليف التسويقية مما يقلل الأعباء علي الشركة .كما يوصي الباحث الهيئة القائمة علي رعاية النشاط بزيادة الجهد التوعوي للمستثمرين.
10/2/4 يوصي الباحث المسئولين ببناء وتفعيل منظومة التمويل العقاري بشكل سليم يساعد علي تحقيق الأهداف المرجوة من هذا النشاط، كما يوصي الباحث بتوفير العوامل التي تساعد علي تفعيل نشاط التوريق لما له من أهمية إقتصادية في نشاط التمويل العقاري وكذلك تنشيط سوق رأس المال.
10/2/5 يوصي الباحث وزارة الإستثمار بإصدار معيار محاسبي مصري عن المحاسبة والإفصاح عن عمليات توريق الديون يتضمن المعالجة المحاسبية وأسس التقييم للاصول المالية المحولة في دفاتر والقوائم المالية لشركات التمويل العقاري وكذلك المعالجة المحاسبية وأسس التقييم للأصول المالية المحولة في دفاتر والقوائم المالية في شركات التوريق. والإفصاح عن محفظة التوريق في القوائم المالية والإضاحات المتممة لشركات التمويل العقاري والتوريق.
10/2/6 يوصي الباحث بإنشاء شركات تمويل عقاري تدعمها الحكومة لتعزيز السوق الثانوي.
10/2/7 يوصي الباحث المشرع بتعديل الإطار التشريعي للتمويل العقاري وإدخال التعديلات المقترحة في البحث.
10/2/8 يوصي الباحث إدارة الحسابات بشركات التمويل العقاري بتطبيق الإطار المقترح لمعالجة الأصول المالية المحولة .
10/3 الدراسات المستقبلية:
يقترح الباحث في مجال الدراسات المستقبلية:
10/3/1 دراسة المشكلات المحاسبية المتعلقة بتحويل الأصول المالية وأثرها علي القوائم المالية لشركات التوريق.
10/3/2 دراسة المشكلات الضريبية المترتبة علي تحويل الأصول المالية في شركات التمويل العقاري .
10/3/3 دراسة المشكلات الضريبية المترتبة علي تحويل الأصول المالية في شركات التوريق.