الفهرس 
مفهوم الضمان في بيع المباني تحت الإنشاءيوجد فقط 14 صفحة متاحة للعرض العام
 |  | from | 551 |  |  |
| | | from | 551 | | |
المستخلص
ساهم التطور في مجال البناء والتشييد، والسرعة في إنجاز المباني والمنشآت الثابتة، والرغبة من قبل مقاولي البناء في تحقيق أكبر ربح ممكن في أسرع وقت ممكن غالباً ما يأتي على حساب متانة البناء وقوة تحمله، وذلك نتيجة عدم الدقة في تنفيذ الأعمال من طرف المقاول، والإهمال في الإشراف على هذه الأعمال من قبل المهندس، أو من خلال استخدام مواد غير مطابقة للمواصفات الفنية، أو استعمال طرق احتيالية لإخفاء الخلل، أو العيب الظاهر في البناء، وقد ينتج عن ذلك كوارث تؤدي إلى خسائر في الأموال والأرواح، وقد ينتج عنه أيضاً حوادث انهيار المباني وتصدعها، بعد تسلمها بوقت قصير، بل وأحيانا قبل تسلمها، كل ذلك أدى بمعظم التشريعات العربية والغربية، إلى التشديـد من مسئولية كل من المهندس المعماري ومقاول البناء، تتمثل بافتراض قرينة المسئولية في جانبهما، وجعلهما مسئولين عن الأضرار التي تصيب رب العمل والغير، وقد نصت معظم التشريعات على بطلان أيّ شرط يعفي من الضمان الخاص أو يحد منه.
ولم يكتف المشرع بإقرار نظام المسئولية العقدية للمهندس المعماري ومقاول البناء، وفقا للقواعد العامة، وإنما عمل على تدعيمه بنظام الضمان العشري الذي نص عليه في المادة (788) من القانون المدني الأردني والتي جاء فيها” 1- إذا كان عقد المقاولة قائماً على تقبل بناء يضع المهندس تصميمه على أن ينفذه المقاول تحت إشرافه كانا متضامنين في التعويض لصاحب العمل عما يحدث في خلال عشر سنوات من تهدم كلي أو جزئي فيما شيداه من مبان أو أقاماه من منشآت وعن كل عيب يهدد متانة البناء وسلامته إذا لم يتضمن العقد مدة أطول. 2- يبقى الالتزام بالتعويض المذكور ولو كان الخلل أو التهدم ناشئاً عن عيب في الأرض ذاتها أو رضي صاحب العمل بإقامة المنشآت المعيبة 3- تبدأ مدة السنوات العشر من وقت تسلم العمل”.
وقد نظم المشرع الأردني أحكام المسئولية المدنية للمهندس المعماري ومقاول البناء في القانون المدني في المواد (780- 804)، كما نظم أيضاً الأحكام التي تتعلق بالعقارات من خلال إقرار قانون الملكية العقارية، وقانون تسوية الأراضي والمياه، فجميع هذه القوانين أنشأت أحكام الضمان المقررة لمصلحة رب العمل، في مواجهة المهندس المعماري أو مقاول البناء، في حدود معينة، وشروط خاصة، وفي خارج هذه الحدود، أو في حالة عدم توافر هذه الشروط، تخضع هذه المسئولية للقواعد العامة للمسئولية العقدية.
ومن المعروف أنّ عملية تشييد المباني، تمر بثلاث مراحل؛ تتمثل في إعداد التصميم ، ، ثمّ تنفيذ أعمال البناء، ثم تأتي مرحلة تسلمها ، غير أنّ هذا التسلم لا يضع حدّا لالتزامات المهندس المعماري ومقاول البناء، بل يمتد التزامهما، بقوة القانون، لضمان تهدم المباني أو المنشآت الثابتة الأخرى، تهدما كليا أو جزئيا أو العيوب الخفية التي قد تظهر فيها، خلال مدة عشر سنوات، تبدأ من تاريخ التسلم النهائي للأعمـال.
إلا أنه وأمام ارتفاع معدل النمو السكاني خاصة في المدن والهجرة المتزايدة من القرى إلى المدن فقد تزايد الطلب على المساكن وأصبح الاعتماد على بيع المباني المجهزة للسكن لا يكفي لتغطية الطلب المتزايد على هذه المساكن مما أدى إلى ظهور فكرة بيع المباني وهي تحت الإنشاء أو قبل البدء بإنشائها في معظم الدول الغربية والعربية حديثاً، وهذا النوع من البيوع نظراً لحداثته والنقص في النصوص التي تنظمه في بعض الأحيان نتج عنه بعض المشاكل في التطبيق العملي حيث عمدت الكثير من الدول إلى إصدار جملة من التشريعات لتعالج الفجوات ولتصنع الحلول لما استجد.
وهذا هو الدور الأساس للمشرع في أي بلد كان، ومن ضمن تلك التشريعات (قانون حساب ضمان التطوير العقاري) وقانون تنظيم التطوير العقاري اللذان يعدان من التشريعات الحديثة والتي أخذت الدول العربية إلى التسارع في إصدارهما لا سيما بعد أن شهدت تلك البيئة ظهور ذلك العقد الجديد الذي أشرنا إليه أو كما أطلق عليه البعض البيع على التصميم أو على الخارطه أو تحت الإنشاء، حيث يكون مفاده أن يقوم المشتري بشراء الوحدات العقارية في مرحلة مبكرة من التصميم والتخطيط تسبق عملية الإنشاء أو التسليم بفترة من الزمن، وهذه العملية تشكل في كثير من الأحيان ربحاً لأطراف المعادلة العقارية فمن جهة يحصل المستثمر العقاري على دفعات مسبقة تساعده في توسيع أعماله وضمان القدرة على إكمالها، ومن جهة أخرى فهي نافعة للمشتري، سواء كان مشتريًا عاديًّا يطمح للحصول على تلك الوحدة دون أن ترهقه بأعبائها المالية آنياً، وإنما تكون على شكل دفعات متتالية تمتد من تاريخ الإبرام إلى حين التسليم، أو أن يكون ذلك المشتري مستثمراً مضارباً على الفرق في قيمة تلك الوحدة عند الشراء وقيمتها عند التسليم” كما هو الحال في البلدان الخليجية التي تشهد رواجاً لهذه الأعمال. فضلاً عن أن تلك الصورة من العقود لا تقتصر فوائدها على طرفيها وإنما تمتد إلى مستوى الاقتصاد الوطني، بل إلى سياسة تلك الدولة مشكلة عنصراً مساهماً في قدرتها على توفير مستلزمات الحياة الكريمة لأفرادها.